Stad van 2755 hectare en circa 50.000 inwoners, begrensd door Sint-Pauwels en Nieuwkerken-Waas (ten noorden), Haasdonk en Temse (ten oosten), Tielrode en Elversele (ten zuiden), Waasmunster en Belsele (ten westen).

Hoofdstad van het Land van Waas, en na Gent inzake inwonertal de grootste van Oost-Vlaanderen.

Archeologische vondsten wijzen op ononderbroken bewoning sinds de prehistorische tijd, evenwel ten Zuiden van het huidige stadscentrum (onder meer Heimolen, Smisstraat). Pas in de 12de eeuw ontstaat een nieuwe bewoningskern rond de huidige Grote Markt. Reizende handelaars vestigen zich aldaar naast de agrarische bevolking op de zandige glooiing, het kruispunt van de handelswegen Brabant Zeeland en Antwerpen-Brugge. De karige documenten met betrekking tot het ontstaan van deze dorpskern dateren pas van 1217, jaar waarin de moederparochie Waasmunster overgaat tot de stichting van een nieuwe parochie met als beschermheilige de Heilige Nikolaas, patroon der handelaars. Ter ondersteuning van de jonge parochie schonk Joanna van Constantinopel op 6 oktober 1219 zes bunder grond palend aan de kerk. Op 12 augustus 1248 voegt Margaretha van Constantinopel er het plein ten Westen van de kerk aan toe (huidige markt) op voorwaarde dat het in zijn geheel braak zou blijven en tot nut van de hele gemeenschap. Dit plein groeide snel uit tot het hart van de handeldrijvende gemeente, waarop zich in latere tijd ook de Vierschaar kwam vestigen. Tevens was het het vertrekpunt voor de belangrijkste uitvalswegen, met name naar Antwerpen (Ankerstraat), Gent (Dalstraat), Dendermonde (Kokkelbeekstraat), Temse (Kalkstraat). Hulst (Plezantstraat) en Sint-Gillis-Waas (Hofstraat). Later volgden Nieuwstraat, Kollegestraat en Walburgstraat (1788). Dit stratennet onderging tot in de eerste helft van de 19de eeuw geen ingrijpende wijzigingen meer. Pas door de aanleg van de spoorweg "Het Land van Waas" van Antwerpen naar Gent in 1844, werd voor het eerst planmatig en geleidelijk een ander deel van het grondgebied van straten voorzien en met de stadskern verbonden. Het plan van het stationskwartier werd in 1846 opgemaakt en nog hetzelfde jaar kwamen de eerste straten tot stand: Stationsplein en -straat, Casinostraat, Riehard Van Britsomstraat, Regentieplein. Later werden hieraan toegevoegd: Boonhemstraat, Dr. A. Verdurmenstraat, Regentiestraat (1861), Leopold II-laan (1865, ontworpen 1859), Kleine Laan (1867), De Gravestraat (1872), Vermorgenstraat (voor 1873), Tabakstraat (1883, ontworpen 1878), Prins Albertstraat (1902, ontworpen 1846). Zamanstraat (1904, ontworpen 1868).

Anderzijds begon men in de jaren 1860 aan de uitbreiding van de hospitalen en rusthuizen gelegen in de Hospitaalstraat, wat ook de aanleg van nieuwe straten errond met zich meebracht: Lodewijk De Meesterstraat (1862), Sint-Vincentiusstraat (1868), Polderstraat (1871), Lamstraat (1875), Hogenakkerstraat (1902), Lindenstraat (1902).

Uiteindelijk bouwde men een nieuwe wijk in de buurt van de nieuwe spoorweg naar Dendermonde (1877): Aerschot-, Kasteel- en Westerstraat, Westerplein en Westerlaan.

Deze evolutie, die zich voortzette tot het begin van deze eeuw, kende een tijdelijke onderbreking tijdens de eerste wereldoorlog. Na een korte herstelperiode werden in de jaren 1920 al snel een aantal nieuwe wijken ontworpen en gerealiseerd: Koningin Elisabethwijk (Koningin Elisabethlaan en -plein, Minderbroeders-, Van Havermaet-, Prins Karel-, Prinses Marie José-, Dr. Van Raemdonck-, Van Naemenstraat, Prins Leopoldplein), Spoorwegwijk (Spoorweglaan, Nijverheids- en Jozef Lonckestraat), Mgr. Stillemanswijk (Mgr. Stillemans-, Baron D'Hanis- en Broedersstraat), Paddeschootwijk (Paddeschoot- en Watermolendreef, Hendrik Conscience-, Hugo Verriest-, Albrecht Rodenbach-, Lodewijk Dosfelstraat en Guido Gezellelaan).

Na de tweede wereldoorlog kwam de rechtstreekse verbinding van het stadscentrum met de rijksweg 14 tot stand door de aanleg van de Parklaan (1951). Alweer werden nieuwe wijken gerealiseerd, doch met een luchtiger karakter en veel groenvoorziening: Lepelhoekwijk met vogelnamen, Sparrenhofwijk met boomnamen, Priesteragiewijk met bloemennamen. In de jaren zestig en zeventig werd behalve aan nieuwe woonwijken (onder meer Baansland) voornamelijk aandacht besteed aan de aanleg van industrieparken buiten de stadskern. Het beleid was erop gericht alle fabriekscomplexen uit de stadskern te verdrijven zodat belangrijke oppervlakten bouwgrond vrijkwamen. Het uitvoeren van deze plannen, in een vrij snel tempo, heeft tot gevolg dat van de belangrijkste industrie uit de 19de eeuw, namelijk de weverijen, zo goed als geen overblijfselen meer bestaan.

Heden is de stad de prooi van wel eens megalomaan genoemde infrastructuurwerken: na de ontdubbeling van de Parklaan wacht men op de verbreding van de Plezantstraat en zoekt men een verkeerstechnische oplossing voor de ertussen liggende Grote Markt. Tevens werkt men aan een zogenaamde "ringlaan" die rijksweg 14 moet verbinden met de geplande rijksweg 60 naar Nederland.

Wat de architectuur betreft, vindt men slecht sporadisch gebouwen van voor de 18de eeuw. Op 25 mei 1690 brak namelijk de zogenaamde "brand van Sint-Niklaas" uit waarbij 565 huizen vernield werden. Ontstaan in het begin van de Kalkstraat, breidde de brand zich uit over de hele dorpskern. Enkel de weinige gebouwen van steen bleven gespaard: de gotische Sint-Nikolaaskerk, het "Landhuis", de "Ciperage", het "Oud Prochiehuis" en het "Castrohof". Gedurende de 18de eeuw kende Sint-Niklaas een trage ontwikkeling doch in de 19de eeuw daarentegen een ware opbloei die zich veruiterlijkt in het groot aantal private en openbare gebouwen uit die periode. Een rijk gamma 19de-eeuwse neo-stijlen is hier dan ook voorhanden. Naast burgerhuizen, stadhuis en verschillende kerken, werden een groot aantal kloosters opgericht, hetzij voor onderwijs, hetzij voor ziekenverzorging, die een zeer snelle uitbreiding kenden en aldus heel wat binnenblokken in beslag nemen. De tussenoorlogse stadsuitbreiding zorgde anderzijds voor een hele waaier huizen in art-decostijl.

Op industrieel-archeologisch gebied was Sint-Niklaas een belangrijk centrum voor de weef- en breigoednijverheid. De oorspronkelijke huis- en handenarbeid werd door een koninklijk plakkaat van 1 juli 1700 vervangen door pre-industriële wolweverijen die echter slechts tot circa 1750 hebben standgehouden. Dank zij het verval van de wolwevers konden in 1764 de eerste katoenweverijen worden opgericht die in de tweede helft van de 18de eeuw een gestadige groei en in de eerste helft van de 19de eeuw een reusachtige voorspoed kenden. Belangrijk voor deze bloei waren: de invoering van het mechanisch weefgetouw (Lieven Bauwens), de oprichting van een agentschap der Nederlandse Handelsmaatschappij die de verzendingen naar Oost-Indië uitbouwde, het boren van artesische waterputten en de aanwending van de stoommachine als nieuwe aandrijfkracht. Laatstgenoemde werd reeds in 1827 geplaatst in de fabriek Janssens-De Decker. Van deze belangrijkste industrietak zijn echter uiterst weinig sporen bewaard. Het industrieelarcheologisch patrimonium van Sint-Niklaas beperkt zich heden dan ook grosso modo tot de voormalige brouwerijen en het groot aantal arbeiderswoningen uit de 19de eeuw en begin 20ste eeuw.